全球球精选！租购并举住房制度加快建立

建【jiàn】立房地产业发【fā】展【zhǎn】新模式，租赁市场如何【hé】发力？促进“租购并举”住【zhù】房制【zhì】度加快【kuài】建立【lì】，从租房【fáng】品质、长租服务【wù】、市场规范【fàn】等方【fāng】面【miàn】加快解【jiě】决新市民、青年人等群体【tǐ】住房【fáng】困难问【wèn】题，促进房地产【chǎn】开发企业在【zài】租赁业务中寻找新【xīn】的【de】增长空间，促进金融机构【gòu】进一步探索【suǒ】住房租赁REITs模式等，正成为探索房地产业发【fā】展新模式【shì】的重要方向。

(资料图片)

租购模式正在发生变化

近年来【lái】，我国住房租赁【lìn】市场体【tǐ】系【xì】和制度建设【shè】明显加快【kuài】，租房市场迎来诸【zhū】多可喜变化。

据【jù】贝壳研究院租赁分析师黄卉观察总结，从市场交易端来看，租客的议【yì】价能力【lì】提升，成交周期【qī】拉长、降【jiàng】价成交占比持续【xù】扩【kuò】大；从市场【chǎng】需求端来看，“95后”“00后”逐步【bù】成为【wéi】租赁市场主力，对品【pǐn】质服【fú】务的需【xū】求提【tí】升【shēng】，家【jiā】庭型租客对【duì】于机构化、分散式【shì】大户型产品需求增强；从市【shì】场供给端来【lái】看【kàn】，保障性租赁住房、租赁机构房源快【kuài】速增加、分批入【rù】市【shì】，多【duō】地鼓励【lì】业【yè】主将【jiāng】闲置【zhì】房屋出租【zū】；从租赁机构端看，随着监【jiān】管政策不断细化，租赁机【jī】构【gòu】经营逐渐规【guī】范，市【shì】场乱象得到有效遏制，机构化经营模式趋于【yú】成型。

“重购买，轻租赁”的传统观【guān】念【niàn】正在【zài】逐步【bù】被打破。“‘租购并举、先租后买’的住房消费模式正【zhèng】在形成。”广东住房政【zhèng】策研究【jiū】中心首【shǒu】席研究员李宇嘉告诉记者，以广东省【shěng】为例，本地住房【fáng】租赁市场较为活跃【yuè】，该省【shěng】城镇家庭户中居【jū】住在各类租【zū】赁住房的【de】比例【lì】约为50%，近年来这一比例【lì】有继续扩大的趋势，租赁【lìn】市场日趋【qū】活跃。据不完全统计，截至2020年，广东省租赁住房1800万套（间）以【yǐ】上，其中，广州、深【shēn】圳【zhèn】、佛【fó】山实际租赁住房规模已超【chāo】过自住的【de】商【shāng】品住【zhù】房规模。

“近年来，租赁需求在增加的同时，短租需求不【bú】断演化为【wéi】长租需求，这【zhè】其中既【jì】有新进入城【chéng】市的【de】新市民和年轻【qīng】人，也有长期打工、长期租【zū】赁的农【nóng】民工【gōng】及家庭，还有从租房到买房转换【huàn】周期较长的长租【zū】者，租赁人群、租赁模【mó】式趋于【yú】多元化。”李宇嘉表【biǎo】示，在【zài】珠三【sān】角【jiǎo】城市调【diào】研发现，年轻人、新市民租赁需求【qiú】开始【shǐ】稳定，并逐渐【jiàn】接受长【zhǎng】期租房。

黄卉表示，“先租【zū】后买”正成为【wéi】租【zū】客居住选择的【de】重要路径。“随着近【jìn】几年住房租赁【lìn】市场不【bú】断【duàn】出清、市场监管【guǎn】力度提升、机【jī】构化品【pǐn】质服【fú】务增加、租赁【lìn】房源供给多元化，租客【kè】对于租房的意愿度显著提升。”

数【shù】据【jù】显【xiǎn】示，2020年【nián】我国城镇租【zū】房家庭户占【zhàn】比【bǐ】约为21.1%，较德【dé】国、美国等【děng】租【zū】赁市场发展较为成熟的国家仍有差【chà】距。随着我【wǒ】国经济社【shè】会持续发展，流动人口规模有望逐步扩大，核心一二线【xiàn】城市租房人【rén】口比例仍有可【kě】能【néng】进【jìn】一步提高，城市住房租【zū】赁需求将迎来新的增长空间。

保租房供给不断加大

当【dāng】前【qián】，市场上的租赁住房主要以私【sī】人出租房为主，租赁【lìn】关系不稳【wěn】定、租赁供需错配等现象存在。从长远来看，住房保障体系中的【de】政府补位作用【yòng】不容忽【hū】视。当前【qián】，我国正【zhèng】在加快【kuài】完善【shàn】以公租房、保障性租赁住【zhù】房和【hé】共【gòng】有产权住房为主【zhǔ】体的住房保障【zhàng】体系。

保【bǎo】障性租赁住房【fáng】已成为未来解决大城市住【zhù】房难题的着力【lì】点。专【zhuān】家介绍，与此前公租房等保障【zhàng】性住房相比【bǐ】，保障性租赁住房有几【jǐ】个明【míng】显的政【zhèng】策特点。

首先，公【gōng】租房主要保障对【duì】象是城【chéng】镇住房、收入“双困难”家庭，而保障【zhàng】性租赁【lìn】住房重点是在人【rén】口净【jìng】流入的大城市，解【jiě】决【jué】新市民、青【qīng】年人的【de】阶段【duàn】性住房困难问题。“保障性租赁住【zhù】房坚持【chí】小户型、低租金。原则上，户籍所在【zài】地、收入水平这些公租房的【de】传统准入标准，都不会【huì】成【chéng】为保障性【xìng】租【zū】赁住房【fáng】的限制。”中指研究院研【yán】究副总监徐跃进表示，比如，刚毕业工作的大【dà】学生【shēng】可能不符合公【gōng】租房的收入【rù】准【zhǔn】入标准【zhǔn】，但【dàn】住房【fáng】存在【zài】困难就【jiù】可能成为保障性租赁住【zhù】房的保障【zhàng】对象。

其次，公租房【fáng】主要是由政府投资建【jiàn】设或发放货币补贴，而【ér】保障性租赁住房要充【chōng】分【fèn】发挥【huī】市【shì】场机制作用，鼓【gǔ】励多方参与，引导多主体投资、多渠道供【gòng】给。“保【bǎo】障性租赁住房的供【gòng】给主体可以是政【zhèng】府【fǔ】，也可以【yǐ】是农【nóng】村集【jí】体【tǐ】经济组【zǔ】织、企事业单位【wèi】、工业园区、房【fáng】地产开发企业等经营主体。土地来源渠道也【yě】更多样【yàng】化。”徐【xú】跃进说。

最后【hòu】，对保障性租赁【lìn】住房的政【zhèng】策支持力度【dù】明显【xiǎn】强于之前各【gè】类保障性住房。尤其在金融领域，支持符合条件的保障性租赁住房【fáng】项目申报【bào】基础设【shè】施不动【dòng】产【chǎn】投资【zī】信托基金（REITs）。“2021年国家发展改革委发文【wén】，首次将【jiāng】保障性租赁住房【fáng】项目纳入公募REITs试点行业范围【wéi】，2022年首【shǒu】批4只保障性租赁住【zhù】房【fáng】REITs成功获批上【shàng】市【shì】，打【dǎ】通了长租市场的【de】‘融投管【guǎn】退’闭环运【yùn】作模式。”黄卉说。

根据【jù】住建【jiàn】部公布的数据，“十四五”期间，全国计【jì】划筹集建设保租房870万套，其中人口净流入较多的40个重【chóng】点城市计划筹集保租【zū】房【fáng】650万套。2021年至【zhì】2022年【nián】，全国已【yǐ】筹【chóu】集【jí】建设保租房约360万套，“十【shí】四五”目标完成率【lǜ】约【yuē】40%。

住建部在年初工作会议上提出，大力增加保障性租赁住【zhù】房供【gòng】给，扎实【shí】推进棚户区改造，新开工【gōng】建设筹集【jí】保障性租赁住房【fáng】、公租【zū】房、共有产权房等各【gè】类【lèi】保【bǎo】障性住房和【hé】棚改安置住【zhù】房360万套（间）。“可见今年保障【zhàng】性住房的建设【shè】规模将保持在较高水平，这一方面有【yǒu】利【lì】于改善【shàn】住房困难家庭【tíng】的居住环境，促【cù】进住房公平，另【lìng】一方面也有【yǒu】利于扩大房地产开发投资，促【cù】进【jìn】社会经【jīng】济平稳运行。”徐跃【yuè】进表示。

长租房形态持续丰富

经过【guò】多年发展【zhǎn】，我国【guó】住房租赁市【shì】场已初具规【guī】模。“十四五”期间，保租房等租赁住房【fáng】供应【yīng】将维持在较高水平，租赁住房的品质也将逐【zhú】步【bù】提升。在住房租赁产【chǎn】业研究【jiū】院【yuàn】连续监测的16个热点城市中，绝大部分城市【shì】在【zài】2022年的平均【jun1】出租率【lǜ】均达到90%以上，租住生活方【fāng】式初步形【xíng】成。这些都与保【bǎo】障性【xìng】租赁【lìn】住房的长足发展密不可分。

“政策的【de】不断完善使得具有中国【guó】特色的【de】住房租【zū】赁发展模【mó】式正在形成，即以品【pǐn】质供给【gěi】为【wéi】基【jī】石【shí】，由‘金融推【tuī】力’‘多元主体’两轮驱动。”住房租赁产【chǎn】业研究院院长赵【zhào】然告诉记者，尤【yóu】其是保【bǎo】障性租赁【lìn】住房公【gōng】募REITs机制的【de】完善，为行业参与者提供了一条清晰的发展路径。由于我国住房租赁市场多层级、广规【guī】模的特点，开发及运营【yíng】主【zhǔ】体也呈【chéng】现多元化趋势。多元【yuán】化的经营主体有助【zhù】于在【zài】不同的【de】城市，有针对性提供适配【pèi】当【dāng】地需【xū】求的产品。

从供给端的多元【yuán】参【cān】与度来看，近【jìn】年来，地产【chǎn】系、中介系、金融系等各类企业布局住【zhù】房租赁业务的积极性明【míng】显提升，长租公寓产品线逐渐丰富，住房【fáng】租【zū】赁市场环境与产品品质得【dé】到明显【xiǎn】改【gǎi】善。在保租【zū】房支持政【zhèng】策【cè】推动下，市场化长租公【gōng】寓【yù】企【qǐ】业也积极参与到保租房的建设【shè】运营中来。

据了解，万科从2015年开始探【tàn】索长租公寓业务【wù】，2016年将全国的青【qīng】年长租公寓【yù】品牌统一为“泊寓”，目【mù】前【qián】在33个城市运【yùn】营管理长租公寓【yù】21.5万间，开【kāi】业16.7万【wàn】间【jiān】，累【lèi】计【jì】服务【wù】超60万人；2016年，龙湖集团推出集中式长【zhǎng】租公寓【yù】品牌龙湖冠寓，截至2022年【nián】末，冠【guàn】寓在全【quán】国范围内开业11.6万间，管【guǎn】理规模超过16万间，累计服务近50万人；此外【wài】，华【huá】润【rùn】有巢已有1.1万间房源纳入保障性租【zū】赁住房，瓴寓国际【jì】有1万【wàn】套【tào】开业房源计划申请纳入保障【zhàng】性租赁住房体系。

据住【zhù】房租赁【lìn】产【chǎn】业研【yán】究院数据，截至2023年【nián】一季度末，全国已【yǐ】开业房【fáng】间规模中【zhōng】约有21%纳入当【dāng】地【dì】保障性租赁住房，环比上涨了5个百分点，规模合【hé】计为【wéi】170322套（间）。

针对【duì】不同【tóng】群体，构【gòu】建多层次的租赁住房产【chǎn】品体系，才能更好【hǎo】满足新市民、青年人【rén】等不同群体的租住需求。以泊【bó】寓为例，在【zài】武汉【hàn】的汉寓【yù】都市【shì】共有【yǒu】6栋楼【lóu】、1416套房，户型除开【kāi】间外，还涵【hán】盖共216套“家【jiā】庭式公寓”，由武汉城建集团和万科泊寓联合运营。

“青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓这三类以新【xīn】市民和青【qīng】年人为主要客【kè】群的产品【pǐn】，都会有相当【dāng】一部分项【xiàng】目【mù】进入保【bǎo】障性【xìng】租赁【lìn】住房行列【liè】。中高端公寓面向的【de】客群【qún】具有较强的支付能【néng】力，租金水平高、项【xiàng】目出租率和【hé】续【xù】约率能【néng】稳定在较高水【shuǐ】平，基本以市【shì】场化运作为主。”赵然表示【shì】，未来可以【yǐ】进一步释放租房人【rén】群的消费潜能，形成“租住+投资”“租【zū】住+消费”的多元场景。

业内【nèi】人士表【biǎo】示，随着保障性租赁住房【fáng】供给量的【de】逐渐增加，大量新市民、青【qīng】年人【rén】的居住需求可【kě】通【tōng】过租赁市场得到解【jiě】决，购房不再【zài】是【shì】“急不可待的事”，住房销售市场中“刚【gāng】性”购房需求的释放节【jiē】奏或将放【fàng】缓，房地产市【shì】场的发【fā】展会更趋平稳，“租购【gòu】并举”的【de】住房市场有望真正实【shí】现。