打新套利动辄千万，“万人摇”乱象【xiàng】丛生，楼市限价走到【dào】十字路口 实时【shí】

6月的【de】首【shǒu】周，杭州临安一个【gè】案名为“华发荟天府”的楼盘意外出【chū】圈，登【dēng】上同城热搜榜。因为这【zhè】个楼【lóu】盘在【zài】过去半年时间里【lǐ】，采用买房送【sòng】黄【huáng】金的方式变【biàn】相降价【jià】促销。

(相关资料图)

为何楼盘不直接【jiē】降【jiàng】价，而【ér】是以送一斤甚至二【èr】斤黄金【jīn】来对【duì】冲房【fáng】款？对于这个追问，房【fáng】企营【yíng】销圈子【zǐ】里的人大【dà】多深【shēn】感无奈【nài】：楼盘定价有备案价设置的上下【xià】限【xiàn】，这两年市场下行，地产营销绞【jiǎo】尽脑汁突破限价下线，送车位、送物管【guǎn】费，甚至接纳【nà】农产品抵扣房款，促【cù】销五【wǔ】花八门。

另外一边，上海的高【gāo】端住宅，却因【yīn】为无法突【tū】破限价上线，陷入营销的困【kùn】境【jìng】。不久前，上海【hǎi】徐【xú】汇滨江的云锦东方宣布暂停摇号销【xiāo】售并退订，这个【gè】楼【lóu】盘因为“无论买【mǎi】中哪一【yī】套都能轻松净赚【zuàn】千万+”而让沪上有钱的社保【bǎo】巨子们疯狂，市场【chǎng】风传有人为了增加【jiā】买【mǎi】房筹【chóu】码不【bú】惜火线【xiàn】“假结【jié】婚”以提高购房【fáng】积分。

在每个【gè】城市，房子可谓是接受监管最【zuì】多的商品之一，但房子的销售过【guò】程中，却【què】仍是漏洞【dòng】频出【chū】。以稳定房价【jià】作为初衷的“限价”政策为例，自2016、2017年以来，各【gè】地限价政策【cè】的祭【jì】出，在【zài】楼市过热之际成【chéng】功稳定【dìng】了市场预【yù】期，对于平抑房价【jià】起【qǐ】到过立竿【gān】见影的作用。但同【tóng】时也确实催生了“万【wàn】人【rén】摇”、“打【dǎ】新”等等附带效应。如今，站【zhàn】在楼市下行、需求不【bú】振的【de】当下，有业内人士提出，限价政策基本完成了【le】历史使命【mìng】，当【dāng】前或可考虑退出历史舞台，在部分仍有【yǒu】房价【jià】上【shàng】涨【zhǎng】压【yā】力的热点城【chéng】市，可【kě】考【kǎo】虑适当放松限【xiàn】价的同时优化楼市调控措施。

楼盘“打新”乱象

过【guò】去几年，因为限【xiàn】价【jià】带来一二手房的价差，“打新”一度成为【wéi】各大城市【shì】中的时髦名词，就连【lián】原本没有购房需【xū】求【qiú】的人们，为了百万到【dào】数百万【wàn】的【de】投机空间【jiān】，纷纷涌向【xiàng】新房市场，催生了【le】一【yī】个又一个疯狂的楼盘“万人摇”。

上海云锦【jǐn】东【dōng】方引发的打新热【rè】潮【cháo】不是【shì】孤【gū】例，此前几年，全国几个主要城市频繁上演着【zhe】类似的打新创【chuàng】富神话。今年3月中【zhōng】旬【xún】第二次开盘的【de】“杭州国际金融中【zhōng】心（IFC）”正是其中一例。这【zhè】个位于杭州【zhōu】钱江新城【chéng】的顶流红盘，除8套【tào】房【fáng】源被【bèi】A类【lèi】人才锁定之外，余下的56套【tào】房源引来2798组家【jiā】庭认筹摇【yáo】号，整个选【xuǎn】房流程不到20分钟即结【jié】束。公开信息显示【shì】，杭州IFC限价仅6.98万/平方米，但【dàn】周【zhōu】边【biān】有项目【mù】二手房挂牌均价【jià】已近12万元/平方米，较新房价格【gé】接近翻倍。

即便【biàn】是在楼市稍【shāo】显平淡的北京【jīng】，也【yě】有这样的【de】倒挂“神盘”，东城【chéng】区的共有产权住房永定府是不容忽【hū】视的一个。该【gāi】项【xiàng】目位于【yú】北京二环沿线，区【qū】位极佳，销售均【jun1】价【jià】8.9万元/平方米，最高【gāo】不超过9.35万元/平方米；而周边次【cì】新二手房均价已【yǐ】达12.7万/平方米。尽管【guǎn】约【yuē】3万元/平方米【mǐ】的倒挂不【bú】算太大【dà】，但项目定位偏刚需，面积89平方米起，总价门【mén】槛相对【duì】较低，仅【jǐn】在500万元左【zuǒ】右。于【yú】是永定府【fǔ】的391套房【fáng】源，吸引了约9000人的购房意向，接近“万人摇”。

真正达到【dào】了“万人打新”的高【gāo】端项目出现在深圳。2020年11月，网红楼盘华润润玺一期入市，一次性【xìng】推出【chū】1171套住宅【zhái】房源，面【miàn】积范【fàn】围【wéi】100~200平方米，备案【àn】均价13.1万/平【píng】方米。而彼【bǐ】时该项目前期已交房【fáng】的二手房成交均价约【yuē】18万元/平方米。在【zài】买【mǎi】入即【jí】有机【jī】会赚到500~1000万元的诱惑下，购房者趋之若鹜，购房申请人数【shù】超【chāo】1.5万【wàn】人【rén】，而最终完成诚意【yì】金冻结、有资【zī】格参与【yǔ】摇号的人也有9690人。据当时的要【yào】求【qiú】，诚意【yì】登记保证金为350万元【yuán】/套，也就【jiù】是说，仅华润【rùn】润玺一期，冻资金额就达339亿元。

2020年7月开盘的成都【dōu】凯【kǎi】德卓锦万黛项目，均【jun1】价仅1万元/平方米出头，与周边二【èr】手房形成【chéng】的价格剪【jiǎn】刀差约5000-6000元/平方米【mǐ】。“买【mǎi】到就是赚到”的诱惑之下【xià】，有5.8万人报名【míng】抢购774套房源【yuán】。而此前入市的成都川发【fā】天府上【shàng】城项目，也有4万人【rén】参与摇号。

事实上，在市场热【rè】度走高的时期，南京、苏【sū】州、宁波等许多【duō】城市都曾【céng】因一二手【shǒu】价差【chà】出现“万人摇”项目。例如2022年4月，西安的天地源·丹轩坊以约2.5万/平方【fāng】米的价差吸引了【le】超过3.4万组客户认购登记；2021年时，西安楼【lóu】市出【chū】现了超12次“万人摇【yáo】”；杭【háng】州【zhōu】更【gèng】是有过在两【liǎng】年多的时间【jiān】里创造28次“万【wàn】人【rén】摇”的【de】记录。

限价带来的一二【èr】手“价差”，在【zài】过去一个特殊【shū】的【de】历史【shǐ】时【shí】期【qī】内，空前【qián】激发出人们【men】的购房【fáng】热情。在投资氛围【wéi】浓烈的杭州市【shì】场【chǎng】上，一位购【gòu】房者向第一财经透【tòu】露，楼【lóu】市火【huǒ】热那几【jǐ】年，年轻人会几个人【rén】凑钱参与【yǔ】摇号、有【yǒu】家庭的人【rén】则忙于帮【bāng】父母【mǔ】落户以获取打新【xīn】资格。在2020年【nián】的深圳【zhèn】，由于【yú】楼市政策收紧，不少人一夜间失去购房资格，于是没【méi】有名额或积分较低的购房者选择“代持”，而资金不足的人则“众筹买房”……楼市打新乱象丛【cóng】生【shēng】。

房价预期管理

限价【jià】政策的起点是楼市【shì】火热的2016年，当时许多城市祭【jì】出了限购、限贷、限价【jià】、限售【shòu】、限商的五【wǔ】限【xiàn】格局，从供【gòng】给端到需求端进行限制【zhì】，致【zhì】力于打压投资性需求。

2017年12月，全【quán】国住房【fáng】城乡建设【shè】工作会议上，时任部长王蒙徽曾提出2018年我【wǒ】国房地产市场的【de】调【diào】控方向，即针对各【gè】类需求实【shí】行【háng】差别【bié】化调控政策，满足首套【tào】刚需、支【zhī】持改善需求、遏制投机【jī】炒房。

业内【nèi】认为，这次会【huì】议本质上强调了2018年【nián】政策【cè】调控的主【zhǔ】旋【xuán】律：打压投资性需求，与以往政策的逻辑一脉相承【chéng】。9-21，中央政治局会议【yì】明确提出“坚决【jué】遏制房价【jià】上涨【zhǎng】”，明确了政策调控的【de】基调。

据亿翰智库统【tǒng】计，2016-2018年间，超50城市出【chū】台【tái】了细则【zé】不尽一【yī】致【zhì】的【de】限【xiàn】价政策，范围覆盖四【sì】个一【yī】线【xiàn】城市，多数二线城市和部分【fèn】三四线城市。该机构认【rèn】为，对于限价的项目，开发商参照着政【zhèng】府【fǔ】指导价出售，稳定了购房者【zhě】对于房价的预【yù】期，抑制【zhì】了市场【chǎng】的大起大落。

但一二手房价【jià】的倒挂【guà】是个无法避免的结果【guǒ】。亿翰智库副总裁田晶向记者【zhě】分【fèn】析，限价政策是单方面针对一手房，因【yīn】此，新【xīn】房价格因限制性政策封顶，而二【èr】手房则【zé】是自由的市场交易，价格由市场决定【dìng】。而在市场行情火【huǒ】爆【bào】时，二【èr】手【shǒu】房【fáng】价格保持坚挺，倒挂【guà】也就必然出现【xiàn】。

在限价政策刚推【tuī】出的几年里，众人争【zhēng】抢、一房难【nán】求【qiú】的情况已在高能级城市限价项【xiàng】目上出【chū】现。2018年开盘的南京保利樾广场项目【mù】，引得【dé】5428组【zǔ】客户摇号，中【zhōng】签率【lǜ】仅5.8%；同期，还有不少以【yǐ】企业之【zhī】名抢房以期套利的案例。

“打【dǎ】补丁”的政策也渐次出现。2018年【nián】6月，西安、长沙、杭【háng】州【zhōu】相继出台暂停企业购【gòu】买住房的政策，压缩【suō】企业和个人获利的空间。2020年7月【yuè】，频【pín】繁出现“万人摇”的杭【háng】州祭【jì】出了摇号新政，高层【céng】次人才优先购房【fáng】政策【cè】加绑限售期限、加大对【duì】“无房【fáng】家庭”政策倾斜力度、增加购【gòu】房意【yì】向登记限制等四【sì】方面内容，以支持自住【zhù】需求【qiú】，抑制投机【jī】炒房。

政策不断【duàn】打补丁，但似【sì】乎仍然【rán】难以从根本上堵住漏洞。事实上，业内对限价政策【cè】的效果始终【zhōng】存【cún】在不【bú】一样的看法。

在亿翰智【zhì】库田晶看来，限价政策是在2016年【nián】-2017年市场环境【jìng】下出现的【de】政策【cè】性工具，有其时【shí】效性【xìng】和历史性的价值【zhí】。

但在地产专栏作家【jiā】西峯【fēng】看来，价【jià】格管制往往是【shì】无【wú】效的，好心也会办坏事，限价政策【cè】原意是想遏制新房价【jià】格上涨幅度，但限价【jià】政策的实际推行使得【dé】一线【xiàn】和【hé】强二【èr】线城【chéng】市出现了广泛的一【yī】二手房价格倒挂，出乎意料地引发了大【dà】量投机【jī】性需【xū】求，并【bìng】未能真正起到【dào】遏制炒房的作用。同时，限价【jià】也导致了【le】开发商【shāng】的【de】利【lì】润变【biàn】薄和巨额税款的流失。

关于“退出”的讨论

如今，房地产市场基本面已经发生了巨大变化，现行限价政【zhèng】策却依【yī】然催【cuī】生着“云锦【jǐn】东方”这【zhè】样的【de】销售乱【luàn】象和不公平，那么，限【xiàn】价是否到了可以退【tuì】出【chū】历史舞台【tái】的时机？

中指【zhǐ】研【yán】究院市场研究总监陈文静告诉记者，限价【jià】政策出台的【de】初衷是实现“稳地价、稳房价、稳预期”，支【zhī】持合理购房需求，但随着市场【chǎng】环【huán】境的变【biàn】化，限价带来的负面【miàn】影【yǐng】响愈发突【tū】出。“价格倒挂不仅【jǐn】增【zēng】加了真实住房需求的购房难度，也无法反【fǎn】映市场真实情况，违【wéi】背了政策初衷。而在【zài】房地产市场调整压力增【zēng】加【jiā】的【de】背景【jǐng】下【xià】，多个城【chéng】市出台“限跌【diē】令”，也导致房企销售不【bú】畅【chàng】，资金回笼受阻【zǔ】。在【zài】新的市场环【huán】境下，限价政【zhèng】策也【yě】需要及时调【diào】整优化。”

田【tián】晶认【rèn】为，目【mù】前来看，限价政策的【de】历史性任【rèn】务在【zài】一定程度【dù】上已达成【chéng】，其中【zhōng】也产生了一些【xiē】附加的问题。若要对【duì】限价政策【cè】进【jìn】行【háng】取消，需要进【jìn】行市场【chǎng】测试，考虑到取消之后会对市场产生何种影响【xiǎng】或冲【chōng】击。她提出，政【zhèng】策退出可以分层级推【tuī】进，例如针对【duì】部分【fèn】获利空【kōng】间巨大的市场，如豪宅市场取消【xiāo】限价，而其他【tā】的市场予以【yǐ】保持。

事实上【shàng】，随着“房住【zhù】不炒”的持续压实，城市、区域不断【duàn】分化，近几【jǐ】年，一二手房价格【gé】倒挂的现象【xiàng】大幅减少【shǎo】，套利【lì】空间收【shōu】窄，火【huǒ】爆的抢购场景【jǐng】不断减少。很多城市和区域【yù】，已经【jīng】陆【lù】续放宽甚至退出了【le】限价的【de】政策。

某新一线城市【shì】地产行业分【fèn】析师向记者透【tòu】露【lù】，从限价政策的实际【jì】执行来看，苏州从去【qù】年开始就在一步步放【fàng】松限【xiàn】价，新【xīn】盘【pán】项目上限从4万向上突【tū】破，今年最高已【yǐ】触及5.5万元。该分析师认为，城市的核【hé】心板块项目价格上涨之后【hòu】，可以促使【shǐ】部分需求【qiú】向此核心板块【kuài】溢出，从而在一【yī】定【dìng】程【chéng】度【dù】上带动去库存，去年苏州【zhōu】就在这一【yī】政策【cè】的【de】作用下推动了去化。

但是，若取消【xiāo】限价，房价【jià】会大涨吗？田【tián】晶认【rèn】为，在当下，取【qǔ】消限价并【bìng】不必然意【yì】味着房价上涨，这需要考虑具体的城市【shì】和具体的项目【mù】。2015年【nián】之后的【de】几年【nián】，市场存在着地价向房价传导、一【yī】线城市房价上涨向【xiàng】二线、三四线城市传导的现【xiàn】象，而如今这一现象【xiàng】已不存在。当下是一个明显【xiǎn】分化的市场，取消限【xiàn】价后，有些城市的【de】项【xiàng】目有涨价的可能【néng】，而【ér】对于另一些项【xiàng】目来说【shuō】则可【kě】能是个伪命题。