保值意识和企业促销激发交易热情 楼市回暖行情能否持续？

今年端午【wǔ】节假期，除北京楼市相对冷【lěng】清【qīng】外，其他【tā】重点城市均迎来交【jiāo】易小高潮。针【zhēn】对【duì】这一【yī】轮人气急升和放【fàng】量【liàng】成交的成因，业内人士给出了【le】多维度【dù】的分析。

随着9-21的【de】到来【lái】，2020年“下半场”正【zhèng】式【shì】开始。市场普遍关注的是【shì】，这一波【bō】行情能否持【chí】续，或者市【shì】场热度能保持多久。

原因

保值意识和企业促销激发交易热情

端午节前的这一波人气，首先与房企普遍大幅让利有关。

近两个月以来，在恒大等龙头【tóu】企业【yè】的引领下【xià】，整个【gè】行业通【tōng】过“以价换量”来回笼资【zī】金和冲业绩的热情【qíng】高【gāo】涨【zhǎng】。在一些三四线【xiàn】城市【shì】以及一【yī】二【èr】线【xiàn】城【chéng】市，地【dì】理位置较为偏远的【de】楼盘，房价比此【cǐ】前的高点出现了【le】2000-3000元/平方【fāng】米的落【luò】差。这无疑是在疫【yì】情影【yǐng】响下需求收【shōu】紧后、市场竞争日趋白热化的结果。许【xǔ】多企业索性推出“一口价”房型来吸【xī】引客户【hù】，导致一【yī】些【xiē】原本没有置业【yè】规划的家庭也表现得无比心动。

其次，有观点认为，端【duān】午节前后【hòu】楼市人气急【jí】涨，很有可能【néng】与全【quán】球疫【yì】情影响下人们对个人资产安全的【de】担忧【yōu】相关。在【zài】全球【qiú】经济处于暂时停滞【zhì】的状态下，各国“放【fàng】水救市”的行动【dòng】越【yuè】发普遍【biàn】，包括美国在内的多个国家都在拼命增发货【huò】币，而【ér】在货币贬值的心理压力下，房【fáng】子【zǐ】仍然【rán】被大多数【shù】中国家庭【tíng】认为是最佳资产保值增值的方式。

在楼市资深人士看来，这【zhè】一波行情【qíng】，不【bú】排除有开发商【shāng】采取【qǔ】“饥饿营销”的手段。为了制造【zào】市场供不应求的【de】局面，开发商【shāng】抓住购房【fáng】者的焦虑【lǜ】心理【lǐ】，促使项【xiàng】目收益获取最【zuì】大化。此前，开发商就曾采用过【guò】“捂【wǔ】盘惜【xī】售”的手【shǒu】段，让购【gòu】买者认为市场供不应求，进而引发恐慌性购买。同样，通过打折促销，也可以先【xiān】把市场情绪调动【dòng】起来，然【rán】后再通过营【yíng】销手段吸引客【kè】户购【gòu】房。当然，短暂【zàn】的【de】情绪爆【bào】发，很可【kě】能被【bèi】一些人错判【pàn】成市【shì】场回暖【nuǎn】的信号。

受【shòu】疫情影响【xiǎng】，整个市场之前一直处于【yú】“冰冻【dòng】”状态，随着疫情【qíng】趋缓【huǎn】，线下售【shòu】楼处的开放，积压的需求在短期内【nèi】得【dé】以爆发【fā】。此外，3月【yuè】是【shì】学【xué】校开学季【jì】，学区房的需求也会相应增加。但【dàn】资深人士表【biǎo】示，需求的短暂回暖，并不代表市场的真【zhēn】正复【fù】苏。近期，国家宏观金融政策处于【yú】比较宽松的状态，加上【shàng】房企促销【xiāo】力度加大【dà】，很多购房【fáng】者会被【bèi】市场情绪给带【dài】动【dòng】，一股【gǔ】脑地加入购房【fáng】大军。

不过，更多的人【rén】关心的是，这一波行情是否能够持续，或者市场热度【dù】能够保持多久。毕竟，在全【quán】球经济停滞的背【bèi】景【jǐng】下，收入预期【qī】和【hé】购买力受到【dào】较【jiào】大影响【xiǎng】。资深人士【shì】也表示，应该谨【jǐn】慎看待近期【qī】的楼市回【huí】暖，切忌误读为投【tóu】机炒【chǎo】作的【de】机会。

宏观

下半年货币政策整体保持宽松

有机构分析称，宏观环境和政策【cè】层【céng】面的变【biàn】化【huà】，将会进一步放大下半年上车“窗口期”。

克而【ér】瑞即认为，当前全球居高不下的疫情【qíng】压【yā】力，会对【duì】楼市形成两股作用力：一是对疫情二次复发的担忧会【huì】促使房企抓住现有销售期，加【jiā】紧去化。今年端【duān】午【wǔ】节这【zhè】一【yī】波行情，四个一线城市中仅【jǐn】北京市场表现冷淡，新房成交量【liàng】同比【bǐ】下降了17%，二手房则同比下降【jiàng】了1.2%。这一方【fāng】面也会刺【cì】激房企居【jū】安思危，加大在【zài】下半【bàn】年的【de】促销力度。二是政【zhèng】策层面【miàn】将会【huì】持【chí】续宽松【sōng】，为需求“上【shàng】车【chē】”提供更为宽【kuān】松的条件。今【jīn】年的政府工作报告已经对全【quán】年的房【fáng】地产政策定调。未来在“房住不炒”总基【jī】调下，各地因城施【shī】策将更加灵活，以保障房地【dì】产市场平稳运行。此【cǐ】前，政府在土地出【chū】让、销【xiāo】售保【bǎo】证金和人才【cái】落户等方面已经出台一【yī】系列政策来稳定市场，亦【yì】已取得明显实【shí】效【xiào】。除此以外，央行通过降息【xī】和下【xià】调【diào】贷款利率对资金【jīn】进行引导，一【yī】定程度上也会影响【xiǎng】大家对市场【chǎng】的预期【qī】。

从国【guó】常会定调到陆家嘴论坛几位领导的发言来【lái】看，今年【nián】下【xià】半年我【wǒ】国的货币政【zhèng】策整体将保持宽松，但边【biān】际放【fàng】松空【kōng】间有限，相对充裕【yù】的资【zī】金或多【duō】或少将流向房地产市【shì】场。

不过【guò】，对于投机炒房【fáng】的【de】行为，国家仍会在政策上【shàng】保持高【gāo】压态势。譬如，9-21，中国银保监会消【xiāo】保【bǎo】局便发布《关于合理【lǐ】使用【yòng】信用【yòng】卡【kǎ】的【de】消费提示》。消费者将信用卡借款违规【guī】用于房地产、证券、基金、理【lǐ】财等【děng】非消费【fèi】领域，放大资金杠杆，易导致个【gè】人【rén】或家庭财【cái】务不可持续，并会【huì】承担相应后果，也致使金融机构风险累积。消费者【zhě】应当正确认识【shí】信【xìn】用卡功【gōng】能，理性透支消费【fèi】，不要“以卡养卡”“以贷【dài】还贷”，更不要“短借长用”，合【hé】理【lǐ】发挥信用卡【kǎ】等【děng】消费【fèi】类贷【dài】款工具的消费支持作用【yòng】。

综合来看【kàn】，业内人士预计，下半【bàn】年房地产市场仍具韧【rèn】性，大概率将【jiāng】延【yán】续复苏与分【fèn】化【huà】的既定格局，随【suí】着房企加快供货节【jiē】奏，成交有望继续回【huí】升，但增速或将明显放缓。相对而言，核心一、二线城【chéng】市【shì】仍有强劲需【xū】求【qiú】支撑，成交有望【wàng】稳中有升，弱三、四线城【chéng】市【shì】依旧面【miàn】临较大的调整【zhěng】压力。

行业

业绩压力

直接影响让利幅度

业【yè】内普遍认【rèn】为【wéi】，今年下半年的行情走势仍然跟企【qǐ】业本身的内在动力有直接关系。动力，从另外一个角度可【kě】以理解成压力。总【zǒng】的来看，今年房企最大【dà】的两【liǎng】座压力大山，一个是【shì】还债，另一个就是业绩【jì】。尽【jìn】管由于融资环境的改善，今年【nián】企业资金链会有所缓解【jiě】，但是【shì】回【huí】笼资【zī】金【jīn】的欲【yù】望仍会非【fēi】常迫切【qiē】，在这种情况【kuàng】下就必【bì】须尽最【zuì】大能力地【dì】出货。冲业绩的【de】手段也是为了【le】出货，只不过【guò】，在“房住不炒”的总基调【diào】下，地方【fāng】政府【fǔ】在活跃市场【chǎng】上不可【kě】能用药太猛【měng】。因【yīn】而【ér】，卖房终究得靠企业自身。

参照房企年初提出的2020年销售目标，今年上半【bàn】年至少得完成40%，下半【bàn】年【nián】压【yā】力才不【bú】会那么【me】大【dà】。但从【cóng】实际情况来看，上半年完成率不足40%的【de】房【fáng】企【qǐ】并非【fēi】少数，包括保利置业、融信中国【guó】、荣盛发展、花样年、新城控股、首创置业、中国奥园、金科集【jí】团、世茂房地【dì】产【chǎn】、绿城中国【guó】、佳【jiā】兆业、合【hé】景泰富、旭辉集【jí】团、富力地产【chǎn】、融创中国、远洋集团等16家【jiā】。完成率超【chāo】过50%仅恒【héng】大、金【jīn】茂和滨江集团等少数几【jǐ】家。如果考虑到【dào】部分企业为【wéi】获得商业排【pái】行榜上更【gèng】高排位，存【cún】在对上半年销售业绩注水的可能。所以，房企【qǐ】的【de】实际销售业绩有可【kě】能比企【qǐ】业自主发布的成绩单【dān】还【hái】要弱一【yī】点。

对于【yú】合景泰富、旭辉集团、富力地产、融创中国【guó】、远洋【yáng】集团等企业来说【shuō】，上【shàng】半年完成【chéng】情况很不理想，头顶着巨大【dà】的销售压【yā】力，如何【hé】才能在下半【bàn】年跑出量来?当然只能降价【jià】了。有业内人士【shì】分析【xī】称，当大部分房企都面临降价【jià】抢占市场的压力时，反过来【lái】会进一步引发价格的踩踏效应，即大家【jiā】比【bǐ】着【zhe】降价。对【duì】于房【fáng】企来说，销售【shòu】目标的【de】实【shí】现，不仅【jǐn】关乎自【zì】己的现金流和债务压力，也是市值管理的重【chóng】要手段。若【ruò】最终业绩与目【mù】标相【xiàng】差甚远，其股价承受的压力将会【huì】更大。由此可以判断，对【duì】业绩的考【kǎo】量将直接影响到企业对产品的定价。不过，毕【bì】竟拿地的价【jià】格居高不下【xià】，业内人士【shì】也【yě】提醒置业者对企业的降【jiàng】价幅度不要期望过高。不管对企业还是对市场来【lái】说，维【wéi】护平【píng】稳健康【kāng】的发【fā】展【zhǎn】仍然是首要目标【biāo】。因而，房价不可【kě】能大起大落。(记者【zhě】 冯【féng】善书)