企业住宿凭什么成为住房租赁最有潜力的细分赛道？|商业评论

在白领市【shì】场几近饱和的情况下【xià】，越来越多的创业者和资【zī】本开始关【guān】注一个新的【de】有着【zhe】巨大需求的市场【chǎng】——基层劳动者，即蓝领人群。

根据国家统计局【jú】数据显示，在我国9亿劳动【dòng】人口【kǒu】中，蓝领【lǐng】规模近4亿人【rén】，是城【chéng】市系统【tǒng】中最【zuì】大的打工人群体，人【rén】口规模是都市白领的2倍，占【zhàn】据城市就业【yè】的近【jìn】半壁江山。实体经【jīng】济高【gāo】速发【fā】展和教育分流【liú】的背景下，技术性人才需求增大【dà】，且未来30%的【de】高校毕业生【shēng】将成为技术型人才【cái】。

从【cóng】吃、住、行、娱乐到社交婚恋，无数创业者试图精准找到这个群体【tǐ】的需【xū】求并占据市场先机【jī】。在【zài】这其中【zhōng】，住房无疑【yí】是最刚性的【de】需求。受户口、收入等【děng】问题的【de】限制，租赁成【chéng】为蓝领【lǐng】人群最【zuì】主要的居住【zhù】方式【shì】。

巨大的需【xū】求缺口【kǒu】和政【zhèng】策扶持下，面向【xiàng】基层劳动者的企业住宿迎来【lái】高光时刻，成为【wéi】住【zhù】房租赁市【shì】场中一个千亿级的重要分支【zhī】。

从一张床到一个家

中国企业住宿8年蜕变

在企【qǐ】业【yè】住宿服务或蓝领公寓尚未出现之【zhī】前，基层劳动者解决住宿问题通【tōng】常依靠群租房、“老破小”，不仅安全、治安事【shì】故频【pín】发，还时常遭到【dào】周【zhōu】边居民的投诉;少数有实【shí】力的企业选【xuǎn】择自建宿舍。但无论何种方式，都存在员工管理【lǐ】疏【shū】漏，住宿环【huán】境不佳，企业员【yuán】工【gōng】流失【shī】率【lǜ】高等问题【tí】。

面对【duì】这种窘境，单【dān】纯取缔群租房并不能根【gēn】治问题，以【yǐ】疏代【dài】堵地发展正规合法的蓝领公【gōng】寓方能实现多【duō】方【fāng】共赢。

2013年，安歆集团【tuán】前【qián】身“安【ān】心公寓”成立;

2016年，魔方生活集团旗下9号楼公寓发布;

2017年，中富旅居集团【tuán】推出“乐璟生【shēng】活社【shè】区”，并成为国内首个针对产【chǎn】业园蓝领的住宿【xiǔ】服务【wù】运营商。

2018年，顺丰控股宣布跨界推出丰乐公寓;

2019年，碧【bì】桂园文【wén】商旅旗【qí】下碧咚公【gōng】寓进场……

如果从安心公寓成立算【suàn】起，品牌化的企业住【zhù】宿【xiǔ】服务已经走过8年【nián】发展之【zhī】路，并承【chéng】担【dān】起解决【jué】企业职住不平衡，弥平一张床【chuáng】的鸿【hóng】沟【gōu】的使命。

不同于白领公寓【yù】等住宿产品，企【qǐ】业公寓人员【yuán】更密集，消防安全等监管更【gèng】加严格【gé】。由【yóu】于【yú】早【zǎo】期政策标准的缺【quē】失，普通住宅、群租房【fáng】和蓝【lán】领公寓没有明确的【de】界【jiè】定。这使【shǐ】得蓝领公【gōng】寓从诞生之初便游离在灰色地带，也成为住【zhù】房租赁行【háng】业中【zhōng】最低调的【de】存在【zài】。

随着产品、盈利模式的逐渐清晰【xī】和【hé】政策的落实，企【qǐ】业住【zhù】宿经【jīng】历了备受【shòu】冷落到屡获关【guān】注的蜕变过程。

在行【háng】业人士看来，大城市中热门【mén】的“白领公寓【yù】”提供【gòng】的是更【gèng】个性化、环境更好的【de】居住，是【shì】给年轻人租房“锦上添花【huā】”的产【chǎn】品。但【dàn】对【duì】于基层劳动【dòng】者等蓝领【lǐng】群体，“企业住宿”则是【shì】一种【zhǒng】“雪中送炭【tàn】”的产品，这个市场其实非常庞大。

“在【zài】国外，‘蓝领公寓【yù】’才是长租【zū】公寓【yù】中【zhōng】最为主要的【de】领域。” 据中国饭店协会公【gōng】寓委员会专【zhuān】家组组长穆林【lín】统【tǒng】计【jì】，欧美、新加坡和日【rì】本等【děng】国家的长租公寓中【zhōng】，约有2/3是制造业的【de】员工宿舍和学生宿舍【shě】，只有1/3是青年宿舍。可见，我国蓝领公【gōng】寓市场【chǎng】有很大【dà】的【de】上升空间。

近年【nián】来，随着【zhe】产业集群度和专【zhuān】业化【huà】生【shēng】产力的提高，政【zhèng】府和企业端更【gèng】加关注员工幸福【fú】感和职住平衡，产业园【yuán】区【qū】配套住宿产【chǎn】品取代工棚，成为企业住宿的重【chóng】要分支。

各地政府频放大招 保障职住平衡

近两年，国【guó】家对【duì】租赁市【shì】场的顶层【céng】支【zhī】持【chí】，成为改善蓝领人群在一【yī】二线【xiàn】城【chéng】市居住需求的重要契机，也成为蓝领公【gōng】寓能否合规【guī】合法运营的关键。

在城镇化【huà】发【fā】展的大背景下【xià】，“十四五”规划【huá】纲要草案中【zhōng】建议“加快建立多主体供给、多渠道【dào】保障、租购并举的住房制【zhì】度【dù】，让全体人民【mín】住有所居、职住【zhù】平衡。”近日，多地公布“十四五【wǔ】”时【shí】期住房发展规【guī】划【huá】。《上海【hǎi】市住房发展“十四五”规划》明确，将新增供应保障【zhàng】性【xìng】产【chǎn】权住房【fáng】约【yuē】23万套，并明确提出20万张床位建【jiàn】设指【zhǐ】标，这【zhè】是【shì】全国首次【cì】提出要切实增加宿舍床位租赁居住供给;广州提出，到2025年【nián】全面完成66万套保【bǎo】障性【xìng】住房建【jiàn】设筹集任务……

据了解，保【bǎo】障性租【zū】赁住房【fáng】面向的【de】对象【xiàng】与公租房不同，主要解决进【jìn】城务工【gōng】人员、新就业大【dà】学生等新市【shì】民、青年人的【de】住【zhù】房困难问题。数量庞大的基层劳动者【zhě】成为最广大受益【yì】群体。

目前【qián】，多【duō】城市【shì】针对推【tuī】动企【qǐ】业住【zhù】宿发展的相应政【zhèng】策已【yǐ】出台，主要以供应【yīng】增量和市场【chǎng】监【jiān】管类【lèi】型为主，如北京、广【guǎng】州等【děng】城市先后通过增加供给、规范管理、加【jiā】强保【bǎo】障，并运用前期补贴、费税减免等方式鼓【gǔ】励支持企业员工公寓发【fā】展。

杭州则对企业宿【xiǔ】舍价格【gé】进行指导【dǎo】，明确提出要求【qiú】各区蓝领公寓【yù】租金价格不高于同等地段同等居【jū】住水【shuǐ】平市场【chǎng】价的70%，并将筹【chóu】集建设蓝领公【gōng】寓10000套。

党的【de】十九届五中【zhōng】全【quán】会提出，到2035年“全体【tǐ】人民共同富裕取得更【gèng】为明显的实【shí】质性进【jìn】展【zhǎn】”。 而基层劳动【dòng】群体正是实现共同富裕【yù】的关键一环，努力保障【zhàng】该【gāi】群体的安居乐业，保持一定程度的政策倾【qīng】斜将【jiāng】是大【dà】势所【suǒ】趋。

真香预警

蓝领公寓的想象空间有多大?

与白领公寓【yù】相比【bǐ】，蓝领公寓【yù】拥有坪效可【kě】观、客群稳定、入【rù】住率高、租期长、单房【fáng】造价与运营【yíng】成【chéng】本低等优势。目前国【guó】内【nèi】的蓝领公寓市场仍在发【fā】展初期，随【suí】着蓝领公寓相关【guān】市场政策逐渐完善，经济发【fā】展与产业【yè】功【gōng】能转型，服务业占比呈现逐年【nián】增长，未【wèi】来【lái】将发展为巨大的赛道。其商业模式【shì】的可行性已【yǐ】经得到了市【shì】场【chǎng】验证。

首先坪效高。白【bái】领公寓做的是平方生意，蓝领公寓则【zé】是立【lì】方生【shēng】意。以上海为例，白领公寓的平【píng】均月【yuè】租金在【zài】3000元到【dào】6000元，而同等条件(包括区位、交通【tōng】、面【miàn】积等)下【xià】的【de】蓝领公寓平均月租金则【zé】为500元/床位【wèi】~1600元/床位(上下铺【pù】)，且【qiě】多以6人间、8人间为【wéi】主【zhǔ】，蓝领公寓【yù】这种【zhǒng】化整为零的做【zuò】法使得其空【kōng】间【jiān】利用率(即坪效【xiào】)比【bǐ】白领公【gōng】寓【yù】要高得多【duō】，回报率自然也要高于【yú】白领公寓。住【zhù】房租赁最核【hé】心的收入是租【zū】金，即【jí】赚租金【jīn】差【chà】。由于蓝领公寓不必像白领公寓要选【xuǎn】址在出行便利的交通线附近，这样一来，因为投资减少，员工公寓的租【zū】金差更大。

其次客源稳定。蓝领【lǐng】公寓的收入模式中，企业客户是主力客【kè】户，而非C端客【kè】群。而企【qǐ】业客户要比C端【duān】客【kè】群稳定许多【duō】，即使有员【yuán】工离【lí】职【zhí】空出床位，企【qǐ】业客户依【yī】然会持续埋单【dān】。

其【qí】三是单体规模大，运【yùn】营成本低。考虑到公【gōng】寓运营的规模【mó】效应和边际【jì】成本，大体【tǐ】量【liàng】的蓝领【lǐng】公寓项【xiàng】目可极大降低运营【yíng】成本。以国内蓝领公寓头部品牌的【de】乐璟生活社区首个【gè】超大型产业园租【zū】住社区【qū】——星【xīng】寓乐璟【jǐng】东景【jǐng】生活社【shè】区为例，该社【shè】区项目【mù】位于苏州工业园区，总占地面积【jī】4.4535公顷【qǐng】，建筑面积为9万平方【fāng】米，其中商业20000平方米【mǐ】，包括5幢宿舍楼和2幢商【shāng】业配【pèi】套，有【yǒu】集【jí】体蓝领【lǐng】公寓【yù】房间1440间。通过改【gǎi】造【zào】修复原楼体后，乐璟【jǐng】东【dōng】景社区容纳了约5000人，满足了【le】社区周边企业的人才安居需求。

据了解项目，乐璟通过自研【yán】的【de】“乐享住”社区管【guǎn】理系【xì】统，在【zài】确【què】保社区的【de】整体安全提升之外，每年常驻社区的【de】工作人员仅7人，实现【xiàn】了人房比【bǐ】1:200的超高管理【lǐ】效率【lǜ】，服务【wù】满意率常年在97%以上。

其【qí】实【shí】，企业住宿成为住房租赁的新【xīn】蓝【lán】海，比【bǐ】商业价值更值得【dé】关注【zhù】的是社会价值。

千百年前，杜甫曾发出“安得广厦千万间【jiān】，大庇天下寒士俱欢【huān】颜”的【de】疾呼。古时的寒门【mén】学子，今【jīn】天【tiān】的基层劳动者，他们都是需要【yào】社会关注的【de】广【guǎng】大群体。如今，这【zhè】样的夙愿正在被企业【yè】住宿慢慢实现。

群雄鏖战“新蓝海”

在可预见【jiàn】的市场红利下，蓝领公寓市场已出现多个品牌，并形【xíng】成【chéng】产业园区企业【yè】宿舍【shě】模式【shì】和城市三【sān】产员工宿舍模【mó】式(详见下表)。

商业空间【jiān】资产战略研究【jiū】咨询机构迈【mài】点研究院也关注该领【lǐng】域的市场发展，其独【dú】家发布的【de】“2020年蓝【lán】领公寓品牌影【yǐng】响力10强榜单”如【rú】下：

可见，排名前【qián】十【shí】的蓝领公寓品牌均采用【yòng】集中【zhōng】式的【de】发展模式，该模式更利【lì】于运营管理【lǐ】，提高品牌效应【yīng】。另一方面，乐璟生【shēng】活社区、安歆公【gōng】寓、9号楼【lóu】公【gōng】寓等品牌的发展【zhǎn】势【shì】头明显好于【yú】其他品【pǐn】牌，头部品牌效应明显。其中，乐【lè】璟生【shēng】活社区凭借全【quán】国布局，稳健【jiàn】发【fā】展的良好势【shì】头已连续29个月蝉【chán】联蓝领公寓品牌影响力前三甲。

数据来源：迈点研究院，截止日期9-21

从【cóng】蓝领公寓【yù】品牌背景分【fèn】析可以看【kàn】出【chū】，69%的蓝领公【gōng】寓品牌为创业【yè】公司背景，23%的品牌为房企背【bèi】景，酒店【diàn】背【bèi】景【jǐng】占比【bǐ】8%。创业系背景的蓝领公寓表现最强，2020年，其【qí】品牌指数【shù】在各【gè】类背景【jǐng】的品牌指数中位【wèi】于第一位。以运营能力见长的【de】创业【yè】系品牌，布局较早【zǎo】，擅于洞察客【kè】群，已快【kuài】速【sù】抢占蓝领公寓市场半壁江山。

今年，蓝领公【gōng】寓市场还【hái】涌入【rù】了辉展阁公寓、诺巢【cháo】故寓等新【xīn】面孔，让【ràng】未来的市场发展有了更多可能性。

90后95后占比最大

千禧一代需要怎样的企业住宿产品?

想要做好庞大的基层劳【láo】动者【zhě】客【kè】群的【de】生意【yì】，突【tū】破固化的【de】思维逻辑，深入洞察客群属【shǔ】性与客群结构是其不【bú】得不【bú】面对的话题。值得关注的【de】是，经过产业【yè】升级，蓝领客群的年龄结构、行为习惯已【yǐ】经发【fā】生了较大变【biàn】化。

数据来源：360趋势、百度指数等，迈点研究院整理

由迈点研究院整理的数据【jù】显【xiǎn】示，从潜在客群地【dì】域【yù】分布来【lái】看，蓝领公【gōng】寓品牌潜在客【kè】群主要来源于【yú】上海、广【guǎng】东、北【běi】京、浙江、江苏和四川等经济发达的人口密集【jí】省【shěng】市【shì】;年龄结【jié】构【gòu】占【zhàn】比最【zuì】大的【de】为9-21岁群体，所【suǒ】占比例达到58%;其次为【wéi】9-21岁群体【tǐ】以及9-21岁【suì】群体，所占比例分别为22%和【hé】19%。另外，男性占比高于女性。

参照千禧【xǐ】一代消费者【zhě】的日常【cháng】行为习【xí】惯，与早期蓝领群体【tǐ】相【xiàng】比，他们【men】对住宿环境有了更高要求【qiú】，已不满足简单的“一张床”，除了干【gàn】净整洁【jié】的居住空间，更渴求便利的生活环境，轻松有趣的社交【jiāo】活动，以【yǐ】及精神满足。业内人士分析称，90后年【nián】轻蓝领的受教育水平在不【bú】断提高，同都市白领以及新中产一【yī】样，正【zhèng】经历【lì】着消【xiāo】费【fèi】升级的【de】洗礼。

中【zhōng】国【guó】实体【tǐ】经济、制造业已进【jìn】入高速发展【zhǎn】期。未来缺口【kǒu】大量技能型产业从业者，这类【lèi】产【chǎn】业从【cóng】业者更【gèng】年轻，对新生事物接受度【dù】高，更【gèng】追求住宿环境的舒适性。这类【lèi】人群每年增量将达到300万人。

客群需求发生变化，企业住宿【xiǔ】的产品也需要与时俱进，年轻化【huà】、便捷化或是主【zhǔ】要方【fāng】向【xiàng】。

以位于【yú】苏州的星寓乐【lè】璟生【shēng】活社区为例，主要产品设计有单【dān】人间、双人间【jiān】、四人间，除了人脸识别【bié】、智能【néng】门锁等安防措【cuò】施外，为了提升居住体验，社区商业配套【tào】建设中【zhōng】有美食广场，咖啡【fēi】奶茶店、生鲜超市【shì】、24H健身房等【děng】，满足‘最后一公里’的生活【huó】需要【yào】。公寓【yù】平时亦【yì】会组【zǔ】织丰富的社群活【huó】动，拓展员工【gōng】业余生活。

星寓乐璟生活社区生活配套(部分)

行业内【nèi】多【duō】位【wèi】企业住宿品牌创始人向迈点透露，目【mù】前的企业住【zhù】宿产品【pǐn】已经【jīng】进行了多次迭代，增加【jiā】了多项人性【xìng】化产品与服务，并【bìng】逐渐向90后95后【hòu】年轻人的生活方式【shì】靠近。

蓝领公寓进阶之路怎么走?

凡是过往，皆为序章。在行【háng】业不【bú】断成熟、马太效应的背景【jǐng】下，蓝领公寓即将进入深水【shuǐ】区，“混战”不【bú】可避免，企业应如【rú】何立于【yú】不【bú】败之地?迈点住【zhù】房租赁产业线【xiàn】负责人陈佩表示【shì】，2.0到3.0甚至N.0版本的进阶之【zhī】路中，社区商业和线上生【shēng】活平台是发展重【chóng】点【diǎn】。

l 1.0模式：智能标准化改造，全面提高住宿水平

1.0模【mó】式的【de】蓝【lán】领公寓主要【yào】以租金差【chà】作【zuò】为【wéi】收入来源。该阶段的蓝领公寓在房间设施、公区配套等【děng】硬件【jiàn】层面，符合人【rén】群【qún】定位，主要满足人群的生活需求。市场上几乎所有蓝领公寓品牌均已【yǐ】实【shí】现。

l 2.0模式：构建社区商业，提供多样消费场景

2.0模式的蓝【lán】领公寓发展为住宿【xiǔ】+商业，除了租金差收【shōu】入，额外【wài】增【zēng】加社区商业收【shōu】益，引入保洁、管家、停车、洗衣房、社区广告等多【duō】元收入。公寓运营【yíng】从【cóng】公寓房间【jiān】覆盖至社区物业运营【yíng】，公寓整体感【gǎn】更强，生活【huó】气【qì】息更【gèng】浓【nóng】。乐【lè】璟生活【huó】社区已经在苏州、天津等地【dì】项【xiàng】目实【shí】现。

l 3.0模式：蓝领线上生活平台

3.0模式，即蓝领公寓未【wèi】来【lái】主【zhǔ】要【yào】发【fā】展趋势，在2.0模式的基础上增加【jiā】线上生活服务增值收益，如【rú】购【gòu】物【wù】、租赁、到家服务等。形成线下与【yǔ】线上联【lián】动，符合蓝领群体特点的生活服务生态圈。

参【cān】照物业【yè】上市【shì】公【gōng】司彩生活的案例【lì】，其通过搭【dā】建用户与商家、服务提供【gòng】者之间的O2O社【shè】区服务【wù】平台【tái】进行输【shū】出，从而实现低成【chéng】本快【kuài】速扩大规模及服务面积的扩【kuò】张，并获得【dé】大量高净值流量，再通过各种各样的社区生【shēng】活场景实现盈【yíng】利。

目前，乐【lè】璟生活社区作为【wéi】国内头【tóu】部蓝领公寓品牌，已【yǐ】经布【bù】局该业务，线上生态初见【jiàn】成效。

结语：

不同于白【bái】领公寓同质化【huà】、白【bái】热化的【de】红海压力，也【yě】不【bú】似服务式【shì】公【gōng】寓进入【rù】门【mén】槛高，市场客群有限，企【qǐ】业住【zhù】宿赛道在商业模式【shì】、客群分布方面优势明显，未来或将爆【bào】发更【gèng】大的市场潜【qián】力。其发展走势【shì】，品牌动【dòng】向，迈【mài】点空间租赁将持续关注。

免责声明【míng】：市场有【yǒu】风险，选择需谨慎!此文【wén】仅供参考，不作买卖依【yī】据。