中南建设：休养生息｜年报风云㊽

文/乐居财经 杨宏彬

【资料图】

“2022年对于我们【men】来说，是面临生死考验的。”业绩会上【shàng】，中南建设董【dǒng】事兼总经【jīng】理陈昱含坦言去【qù】年【nián】公【gōng】司经【jīng】营上面临的巨【jù】大挑【tiāo】战。

9-19，中【zhōng】南建设（000961.SZ）召开2022年业绩发【fā】布会，公司【sī】董事长陈锦石【shí】、董事兼总经理陈昱含、副【fù】总经理兼财务【wù】总【zǒng】监辛琦【qí】以及董事会【huì】秘书【shū】梁洁【jié】出席。

2022年，中南建【jiàn】设实现合约销售额649.2 亿元，销售面积 543.2万平方米，同【tóng】比分【fèn】别减少 67.1%和 63.0%，实现营业收【shōu】入590.4亿元【yuán】，同比减【jiǎn】少 10.33%，归【guī】属上市公司【sī】股东【dōng】的净【jìng】利润亏损【sǔn】91.7亿元。

业绩会上，管理层谈到了亏损的主要原【yuán】因，主要包括，由于市场【chǎng】下行，去化牺牲了部【bù】分利润【rùn】；增【zēng】加计【jì】提跌价准备以及费【fèi】用开支与营【yíng】收【shōu】降幅【fú】不配。

虽然面【miàn】临亏损，但中南建设也在努力维持良性发【fā】展，保【bǎo】证了【le】境内公【gōng】开市场零【líng】违约。截止2022年末，中南【nán】建设有【yǒu】息负债【zhài】 475.5 亿元，比 2021 年末减少 147.2亿元，全年经营性现金流入【rù】 595.8 亿元，经【jīng】营【yíng】活动【dòng】产生的现金流量净【jìng】额 62.5 亿元【yuán】，持续保持正值【zhí】。

主副业务受冲击，提质增效降成本

财报显示，2022年【nián】中南建设的【de】营收主要来源三块业务，即房地产开发、建筑施工、酒店【diàn】及其他业务【wù】。其中，房地产【chǎn】业务【wù】是中南【nán】建设最【zuì】主【zhǔ】要的【de】收入来源，其次是建筑施工。放【fàng】在整体市场来看，这【zhè】两项业【yè】务在【zài】2022年是受冲击最【zuì】严重的【de】，这也意【yì】味【wèi】着中南建【jiàn】设的经营势必会受到影响。

期【qī】内，中南建设的房地【dì】产开发业【yè】务实现营收【shōu】为502.57亿元，较去年同期下滑10.33%；建筑施工业【yè】务营【yíng】收为94.78亿元【yuán】，同比下滑62.31%。主副业务营收的下滑，导致了【le】中南建设整体营收的【de】下滑【huá】。

因为业务规模的【de】收缩，中南建设的营业成本也有所减少，但降【jiàng】幅【fú】不【bú】及营收，这【zhè】也成【chéng】为【wéi】中南建【jiàn】设【shè】最终【zhōng】净利润下【xià】滑【huá】的原因之一。如房地产【chǎn】开发成本为495.83亿元，同比降低【dī】0.94%；建筑施工的成【chéng】本为105亿，同比降低【dī】55.28%，且高于业【yè】务收入，公司 2022 年综合毛利率-0.09%，同比下降 10.12%。

另【lìng】一【yī】方面，中【zhōng】南建设2022年进行了计提【tí】资产减【jiǎn】值准备金额合计35.35亿【yì】元，计提减值导致公司2022年度合【hé】并报表利润总额【é】减少35.35亿【yì】元。

不过，从财务数据看【kàn】，中【zhōng】南建设【shè】未来【lái】的【de】业绩是有增长【zhǎng】动【dòng】力的。截止【zhǐ】2022年末，中南【nán】建设的已售未结【jié】资源为1128.5亿元，是2022年营收3倍；合约负债为1164.2亿元。

按照【zhào】目【mù】前的经营安排，中【zhōng】南建设【shè】现有项目【mù】2023年计划开工面积81万平方米【mǐ】，竣工面积【jī】1,088万平方米，比2022年增加47%。

陈昱含【hán】同样在业绩会上表达【dá】了未来业绩增长的信心，其谈到，2022年的亏损【sǔn】实际【jì】上【shàng】是公司在行业剧【jù】烈调整底【dǐ】下的短期表现，2022年【nián】公司已【yǐ】经【jīng】做出了充分计提减值【zhí】，2023年将不再【zài】需要进一【yī】步的增加计【jì】提存货的跌价准【zhǔn】备和坏账的【de】准备。考【kǎo】虑到市场正逐步回暖，相【xiàng】信中南2023年【nián】的【de】销售金额会好【hǎo】于2022年；以及预计公司竣【jun4】工【gōng】面【miàn】积【jī】较去年增长【zhǎng】，公【gōng】司有信心扭亏为盈。

去年一【yī】整年购房【fáng】者信心持续萎靡，导致了房企营收下降。而购房者之所【suǒ】以对【duì】市场信心【xīn】不足，是因为房【fáng】企【qǐ】频频暴【bào】雷之【zhī】后【hòu】带来的无法或【huò】延期【qī】交付。

面对市场的冲击【jī】，中南建设依旧坚持【chí】以保【bǎo】交付为主旋【xuán】律【lǜ】，地产业务累计【jì】完成7.2万套房屋交【jiāo】付，建【jiàn】筑履【lǚ】约交付【fù】面积357万平方米。

当【dāng】土【tǔ】地和人口红利褪去【qù】，从【cóng】前房地产行【háng】业的【de】粗放式增长再不适用，今【jīn】年已有多家【jiā】房企提出了降本增效【xiào】，向管理【lǐ】要红利的观点。

中南建【jiàn】设在【zài】期内亦是严格控制支【zhī】出。2022年公司【sī】销售【shòu】费用18.2亿元，同【tóng】比下降21.2%，管理费用22.7亿元，同【tóng】比下降【jiàng】34.8%，利息支【zhī】出54.3亿元，同比下降20.3%。

展望2023年， 陈【chén】昱含用了4句话来总结中【zhōng】南【nán】建设的发【fā】展：把握时机【jī】，休养生息，力保交【jiāo】付修复利润。

谨慎投资，稳住现金流

把【bǎ】安全放【fàng】在首位，是当下房【fáng】企们的共识。深度调整之下，稳住现金【jīn】流【liú】更为重要【yào】。

出于谨慎，中南建设2022年内并未新增【zēng】项目。早在去年中期业绩【jì】会上，陈【chén】昱含就【jiù】明确表示【shì】，中南建设要【yào】继【jì】续舍弃一些利益，包括规模、利润【rùn】等，把一切不【bú】必【bì】要的支出【chū】和业务砍掉，只专注于地产和建筑主业，在现金流危【wēi】机缓解【jiě】之前，不【bú】会兼【jiān】顾【gù】其他。同时，中南建设也在“修【xiū】枝剪叶”，年内【nèi】出【chū】售了9家【jiā】子公【gōng】司，进一【yī】步保【bǎo】证资金充裕。

受益【yì】于此【cǐ】，2022年中南建设的投资现金【jīn】流已经回正，为14.39亿【yì】元，同比增长【zhǎng】148.2%。

其中，处置子【zǐ】公司及其【qí】他营业【yè】单位收到的现金净额为5.94亿元，同比增长【zhǎng】260.9%；投资支付【fù】的现金为【wéi】16.07亿元，同比【bǐ】下降67.22%；构【gòu】建固【gù】定【dìng】资产、无形资【zī】产和其他长期【qī】资产支付【fù】的【de】现金为20.94亿元，同比减少【shǎo】46.68%。

“缩表不代表躺平，我们在反【fǎn】思和检讨【tǎo】当中【zhōng】，挖掘中南独【dú】特的发【fā】展轨迹，包括我们在能力【lì】的禀【bǐng】赋和【hé】业务的可能性【xìng】。” 陈昱【yù】含表达对于当【dāng】下缩表的看法。而【ér】至于未来有没有投资计划，她【tā】表【biǎo】示，目【mù】前公司【sī】仍【réng】存在经营压力，在投资拿地方面会采【cǎi】取【qǔ】慎之又慎的原则，在融资局面【miàn】全面好转的情【qíng】况【kuàng】下【xià】，才有可能新增或考【kǎo】虑一些拿地的【de】机【jī】会。

经营现金流方【fāng】面【miàn】，中南建设【shè】已经连续5年保持正值【zhí】，2022年录【lù】得经【jīng】营现金流净额【é】为65.53亿元。管理层表示，2023年公司经【jīng】营【yíng】现金流仍会优于2022年。

债务方【fāng】面，中南【nán】建设年内【nèi】降债【zhài】成果【guǒ】显著【zhe】，期末【mò】有息负债 475.5 亿元，比【bǐ】 2021 年末减少 147.2亿元。具【jù】体有息负债包括银行贷款、非银贷款及债【zhài】券，其中银行贷款是最主要的【de】融资渠【qú】道【dào】，期末融资余额为276.6亿元；其次为非银机构贷款，期末融资余额为137.3亿元；最后为债券等融【róng】资【zī】工具【jù】，期【qī】末【mò】融资【zī】余额【é】为61.7亿元。

截止2022年末，中南建【jiàn】设所持的【de】货【huò】币资金为137.46亿【yì】元，一年内需偿还的【de】短债是232亿元，短期内仍存在一定的偿债压【yā】力【lì】。

年内，中南建设【shè】稳住经营的同时，也在设法拓宽融资渠道。其曾与华融和江【jiāng】苏资产等AMC达成【chéng】合作。年末【mò】，助力房地产融资的“三支【zhī】箭”射出，银行间市场交易商协会【huì】探讨【tǎo】通【tōng】过【guò】中【zhōng】债增进公【gōng】司增信支持民营【yíng】房企发债融资【zī】，中南建【jiàn】设位列试点房企名【míng】单【dān】之中【zhōng】。

陈【chén】昱含【hán】则表示【shì】，中【zhōng】南的定增【zēng】项目预【yù】计在下半年真正落地，目【mù】前公司将继续与各家银行紧密合作，做【zuò】好项目层面的融资【zī】安排，同时利用【yòng】好各类保交付的政策【cè】性资金，确保兑付形势【shì】不【bú】劣化。

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